Imóveis comerciais em Miami: a nova mania dos investidores brasileiros

Os brasileiros foram instrumentais em ajudar Miami a se recuperar da violenta ressaca da crise econômica de 2008, que devastou os preços dos imóveis residenciais da cidade. Os investidores mais ágeis, aproveitaram a dupla vantagem da forte desvalorização dos preços dos ativos imobiliários em Miami e um Real extremamente valorizado em 2011, e arremataram tudo a que tinham direito. De Aventura a South Beach, passando por Downtown e Brickell. A maior parte dessas compras feitas em cash.

Foquemos agora em 2016. O preço dos imóveis residenciais de Miami, subindo há vários anos, já não são mais tão atrativos como antes, principalmente se precificados em reais. Mas, para o comprador brasileiro de alta renda e que tem dinheiro investido no exterior ainda existem boas oportunidades de negócios. Os outros estão tendo que adiar o sonho do apartamento em Miami até que a situação do Brasil e do Real melhorem.

No entanto, um setor do mercado imobiliário nunca viu tanto interesse brasileiro—o mercado de imóveis comerciais. Investidores buscam desde propriedades como armazéns e edifícios de escritórios inteiros, como imóveis individuais que já contam com inquilinos comerciais, em geral lojas de franquias de restaurantes como Pizza Hut e Dunkin Donuts, ou estabelecimentos como agencias bancárias e postos de gasolina. Este modelo, com um contrato de longo prazo, oferece uma rentabilidade estável (pode variar entre 5% e 8% ao ano) e relativamente segura para o investidor.

Luciana Carvalho, Vice Presidente Senior, Blanca Commercial Real Estate

Luciana Carvalho, Vice Presidente Senior, Blanca Commercial Real Estate

Para entender melhor esse mercado, conversamos com Luciana Carvalho, brasileira radicada em Miami desde 1999, especializada em imóveis comerciais. Afiliada a uma das principais companhias de imóveis comerciais de Miami, a Blanca Commercial Real Estate, Luciana trabalha com imóveis comerciais há mais de 10 anos, tendo ajudado empresas do porte do Banco do Brasil, Apex Brasil, Drummond CPA, Electrolux e US Media Consulting, a encontrarem escritórios na região.

“Como oportunidade de investimento, o mercado de imóveis comerciais se encontra mais sólido que o residencial, diz Luciana. “O mercado comercial apresenta um número limitado de localidades disponíveis ao mesmo tempo em que a demanda continua firme, o que leva a um aumento nos preços”.

Estudo recente da Blanca Commercial Real Estate aponta índices econômicos e demográficos favoráveis a um crescimento sustentável do mercado de imóveis comerciais na região. A Flórida recentemente ultrapassou Nova York como terceiro estado mais populoso dos EUA (depois de Califórnia e Texas). Isso, somado a uma maior demanda institucional e um crescente interesse de investidores estrangeiros, tem reduzido o número de propriedades comerciais disponíveis no mercado.

Luciana tem visto também um aumento nas atividades de construtoras brasileiras, que adquirem terrenos com a intenção de construir edifícios comerciais como escritórios e hotéis. “O interesse tem sido grande” diz ela. “Com as dificuldades no Brasil, construtoras estão buscando alternativas fora do pais. Como o mercado de Miami está aquecido, torna-se um destino natural desses investidores”.

Outro fator destacado por ela para justificar o vigor do mercado comercial está relacionado à diversificação das atividades economicas e a internacionalização da cidade. Miami, aponta Luciana, atrai moradores e investidores do mundo todo. Além disso, a cidade vem diversificando sua vocação empresarial e cultivando novos setores como saúde, tecnologia, logística, finanças internacionais, além dos tradicionais setores de turismo e comercio exterior. A cidade também já demonstrou que sustenta um mercado de luxo nos padrões de outras grandes cidades como Nova York e Paris.

Ou seja, com a alta dos preços dos imóveis residenciais em Miami, e o enfraquecimento do real, o investidor brasileiro passou a focar menos na ideia de adquirir um imóvel para morar na cidade, e mais no potencial de investir numa propriedade comercial que lhe garanta uma renda em dólar.